進退兩難的綠置居

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郭榮鏗
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專業議政

新一屆特區政府上場後,對房屋問題提出的第一個算是可行的方法,就是把「綠置居」恒常化,並以此作為資助房屋政策的重心,透過興建大量「綠置居」,吸引公屋租戶購買,以騰出公屋單位予公屋申請人;長遠而言,更期望以「綠置居」取代公屋。

這個政策的設計原意,是在土地匱乏的情況下,興建一個「綠置居」等於同時興建一個公屋單位,可以同步協助市民置業和滿足市民輪候公屋的需求,毋須如過往般要分別興建公屋和居屋。如果單從數字看,用俗語說,可謂「一雞兩味」的良策。

出席選購人數現落差

可惜房屋政策不是數字遊戲。「綠置居」成功與否,不是取決於興建多少單位,而是視乎它能否吸引大量公屋租戶購買。要是公屋租戶對其反應冷淡,那不只是「綠置居」政策失效,更令原本用來興建公屋的資源減少,令公屋輪候問題惡化,整個政策便可能全盤失敗。

筆者是房委會委員之一,對於如「綠置居」這樣重大的政策轉移,須格外留意和細心分析。或許可以先看看「綠置居」的往績,再思考應否把它變成房屋政策和資源投放的重心。

2017年新蒲崗景泰苑出售857個單位,收到申請表多達16000份,超額認購18倍。這個數字固然令人有「綠置居」非常受歡迎的印象,這也是當時傳媒報道的亮點。可是後續的情況卻反映另一個現實,當房委會邀請約7300個被抽中的申請者選購單位時,只有1607人出席,也就是說實際認購率只有約一倍。這個數字,當時沒有太多傳媒報道,所以公眾大多不知道有如此大的落差。

「綠置居」的反應不如預期,事前並非無跡可尋。2016年房委會做了一份公營房屋住戶綜合統計調查,在受訪的3000個公屋租戶中,約12%表示會考慮申請「綠置居」。如果以這個比率推算,現時約76萬個公屋租戶中,只有9萬多戶會考慮購買「綠置居」;對比現時公屋輪候冊中有28萬多宗申請,單憑「綠置居」就想連帶解決公屋需求的問題,似乎是不切實際的。

公屋戶難負擔貴價樓

什麼因素會影響公屋租戶對「綠置居」的反應?定價可能是最大原因。「綠置居」是以同區私人樓宇約七折定價,相當於免除政府應收的地價。

這個方程式背後的原則,本來無可厚非,可是當私人樓價暴漲,居屋價格因為這個掛鈎而飆升,公屋租戶的購買力難以追上時,尤其是他們多數收入不高,而且從事的職業之工資加幅通常趕不上樓價升勢,自然無力、也無意考慮放棄公屋而選購「綠置居」。

何況如果只想滿足居住需要,租公屋的成本肯定比買居屋少得多,原本已經享受低居住成本的公屋居民,又怎會「捨平取貴」而轉買「綠置居」?

去年景泰苑出售時,呎價為4846至5140元。房委會將於4月推出新一期位於長沙灣、啟德和東涌約4400個居屋單位,平均呎價估計高達6698至9234元,比景泰苑貴近四至八成。這個定價如何影響公屋居民以綠表買居屋的反應,相信不單會成為房委會是否要檢討定價機制的導火線,更會成為特區政府是否堅持以「綠置居」作為公營房屋政策重心的風向標。

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